各區(qū)（市）人民政府，棗莊高新區(qū)管委會，市政府各部門單位，各大企業(yè)：

       為進(jìn)一步改善城市社區(qū)居住環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理活動，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》和《中共山東省委、山東省人民政府關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的實施意見》（魯發(fā)〔2018〕30號）等文件精神，結(jié)合我市實際，制定本意見。

       一、總體要求

       以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，堅持以人民為中心的發(fā)展理念，進(jìn)一步加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)，構(gòu)建“黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、基層主抓、共建共治”的物業(yè)管理體制；進(jìn)一步強(qiáng)化街道、社區(qū)管理服務(wù)職能，明確部門監(jiān)管職責(zé)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域各方行為，構(gòu)建以信用為核心的市場機(jī)制；進(jìn)一步加大政策保障，培育壯大物業(yè)服務(wù)市場品牌，推動老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋；進(jìn)一步加強(qiáng)創(chuàng)新引領(lǐng)，打造智慧物業(yè)，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

       二、健全完善物業(yè)管理體制

       （一）黨建引領(lǐng)。市、區(qū)（市）要建立完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨組織工作運(yùn)行機(jī)制，構(gòu)建“市—區(qū)（市）—鎮(zhèn)（街）—社區(qū)”四級管理體制。物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨組織要加強(qiáng)對同級物業(yè)管理協(xié)會的領(lǐng)導(dǎo)，對物業(yè)管理協(xié)會決策的重要事項應(yīng)當(dāng)先研究提出意見，督促協(xié)會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)將黨建工作要求寫入章程。推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會黨建工作，著力擴(kuò)大黨的組織和工作覆蓋。

       （二）政府主導(dǎo)。各區(qū)（市）政府對轄區(qū)物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)，制定物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，落實物業(yè)管理法規(guī)政策，全面開展物業(yè)管理工作；明確街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作；加大老舊小區(qū)改造提升力度，強(qiáng)化政策保障，推動老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。

       （三）鎮(zhèn)（街）主管。鎮(zhèn)（街）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、備案、換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)；負(fù)責(zé)調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，建立矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制；推進(jìn)“網(wǎng)格吹哨、分級響應(yīng)、部門報到”工作機(jī)制，協(xié)調(diào)配合有關(guān)職能部門依法開展工作；參與物業(yè)管理區(qū)域劃分，指導(dǎo)物業(yè)承接查驗，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)用房和管理資料的移交；開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核評價和信用評價，監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；推動納入改造的老舊小區(qū)設(shè)立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他物業(yè)服務(wù)人，落實物業(yè)服務(wù)管理長效機(jī)制。

       （四）社區(qū)主抓。社區(qū)居民委員會協(xié)助鎮(zhèn)（街）開展社區(qū)管理以及社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理；具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)管理工作，積極調(diào)解處理物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。全面推行在社區(qū)居民委員會下設(shè)立環(huán)境和物業(yè)管理委員會，對不具備成立業(yè)主委員會條件，或業(yè)主委員會不能正常履行職責(zé)的，根據(jù)社區(qū)居民委員會安排，由環(huán)境和物業(yè)管理委員會代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

       三、明確部門職責(zé)

       （一）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門。負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理活動，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為；完善住宅專項維修資金監(jiān)管使用制度；監(jiān)督指導(dǎo)前期物業(yè)招投標(biāo)活動；指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好住宅小區(qū)共用消防設(shè)施的維護(hù)管理，履行住宅物業(yè)消防安全責(zé)任；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會制定、實施自律性規(guī)范和物業(yè)服務(wù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，組織開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價；開展物業(yè)服務(wù)監(jiān)督檢查，組織物業(yè)管理工作考核評價。

       （二）發(fā)展改革部門。負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費價格政策的制定；會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定、發(fā)布前期物業(yè)政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平以及物業(yè)服務(wù)成本變動等因素，探索建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費機(jī)制。

       （三）市場監(jiān)管部門。負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理，依法查處違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的違法行為；受理物業(yè)服務(wù)收費投訴舉報。負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行安全檢查，督促使用單位做好電梯等特種設(shè)備的使用、維保等工作，依法查處安裝、改造、維修和使用特種設(shè)備中的違法行為。依法查處其他違反市場監(jiān)督管理法律、法規(guī)、規(guī)章的違法行為。

       （四）民政部門。負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)的劃分和界定；將物業(yè)管理納入社區(qū)治理和社區(qū)協(xié)商范圍，推動物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系；指導(dǎo)街道、社區(qū)組織業(yè)主委員會換屆選舉工作，協(xié)助對業(yè)主委員會進(jìn)行指導(dǎo)和培訓(xùn)。

       （五）財政部門。會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展和老舊小區(qū)改造的財政政策。

       （六）公安部門。指導(dǎo)和督促物業(yè)服務(wù)區(qū)域安全防范、技術(shù)防范設(shè)施的建設(shè)；負(fù)責(zé)流動人口、租賃房屋等治安管理；對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反治安管理的行為進(jìn)行制止和查處；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)符合《中華人民共和國道路交通安全法》規(guī)定的道路上交通秩序管理，依法處置道路上車輛亂停亂放；公安派出所可以對居民住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)的情況實施消防監(jiān)督檢查，依法受理群眾舉報投訴的消防安全違法犯罪行為。

       （七）自然資源和規(guī)劃部門。負(fù)責(zé)項目（或住宅小區(qū)）物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)等公建配套用房的規(guī)劃審查，明確配套用房的功能、位置、規(guī)模等配建指標(biāo)，并做好竣工規(guī)劃核實工作。

       （八）司法行政部門。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)推進(jìn)多元化矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制建設(shè)，指導(dǎo)街道、社區(qū)建立調(diào)解組織，加強(qiáng)對物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解的督促指導(dǎo)。

       （九）人防部門。負(fù)責(zé)明確人防工程位置、規(guī)模；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程的維護(hù)管理；依法查處未按規(guī)定使用人防工程的行為。

       城市管理、應(yīng)急管理、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、消防救援、人力資源社會保障等相關(guān)部門，按照各自職能，履行物業(yè)管理相關(guān)職責(zé)。

       四、規(guī)范社區(qū)自治管理

       （一）推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)。鎮(zhèn)（街）對于符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，應(yīng)當(dāng)及時組織選舉業(yè)主委員會。提高新組建或換屆后業(yè)主委員會中的黨員比例，嚴(yán)把業(yè)主委員會委員候選人推薦關(guān)、資格審查關(guān)和選舉組織關(guān)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門做好相關(guān)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建設(shè)單位不得以任何理由干擾業(yè)主委員會的成立。

       （二）發(fā)展壯大自治組織。指導(dǎo)監(jiān)督社區(qū)制定業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指導(dǎo)規(guī)則，不斷健全完善管理規(guī)約、議事規(guī)則。加強(qiáng)業(yè)主委員會自身建設(shè)，嚴(yán)格候選人資格條件，增強(qiáng)履職盡責(zé)服務(wù)保障能力。引導(dǎo)符合條件的社區(qū)“兩委”成員、黨員業(yè)主帶頭參加業(yè)主委員會選舉，積極發(fā)揮社區(qū)“五老”（離退休老干部、老戰(zhàn)士、老教授、老專家、老模范）作用。

       （三）打造共建共治機(jī)制。借鑒“楓橋經(jīng)驗”“遇事好商量，大家的事情大家辦”，構(gòu)建街道、社區(qū)黨組織統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居民委員會統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，業(yè)主委員會自我管理，物業(yè)企業(yè)精心服務(wù)，職能部門協(xié)調(diào)聯(lián)動的社區(qū)治理新格局，建立物業(yè)管理矛盾糾紛防范調(diào)處機(jī)制，形成共建共治共享的社區(qū)治理新局面。

       五、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理

       （一）規(guī)范前期物業(yè)管理。規(guī)范前期物業(yè)招投標(biāo)活動，嚴(yán)格落實前期物業(yè)招標(biāo)備案制度，嚴(yán)格查處住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為。規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)合同，新建住宅小區(qū)申請辦理商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)售備案前，要辦理前期物業(yè)服務(wù)合同備案。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同街道、社區(qū)對前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理資料進(jìn)行審核，嚴(yán)格備案管理。

       （二）規(guī)范物業(yè)承接查驗。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定物業(yè)承接查驗管理制度，街道指導(dǎo)監(jiān)督建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作，加強(qiáng)對建設(shè)單位交付新建住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的監(jiān)管，不具備條件的，不得辦理物業(yè)交付手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

       （三）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費。發(fā)展改革部門要會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門，及時調(diào)整發(fā)布與物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。市場監(jiān)管部門要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面推行價格公示制度，嚴(yán)格查處合同違法行為。

       （四）規(guī)范專營單位服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由其運(yùn)營管理的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任。各專營單位要按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用并提供服務(wù)。專營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用和承擔(dān)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議，并向業(yè)主公示。專營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費用和承擔(dān)設(shè)施設(shè)備管理而停止提供服務(wù)。各行業(yè)主管部門要加強(qiáng)對專營單位的監(jiān)督管理，協(xié)調(diào)處理涉及專營單位服務(wù)的投訴糾紛，提高專營服務(wù)質(zhì)量。

       （五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場管理，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供服務(wù)，保證服務(wù)質(zhì)量。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘、退出、移交機(jī)制，物業(yè)服務(wù)合同解除或終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照法律規(guī)定和合同約定及時辦理退出手續(xù)，完整移交物業(yè)管理資料。業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)妥善解決項目管理期間遺留問題，保持物業(yè)服務(wù)管理的連續(xù)性。加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益、未取得營業(yè)執(zhí)照、掛靠經(jīng)營等行為的查處力度。

       （六）加強(qiáng)住宅專項維修資金管理。完善收繳機(jī)制，商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶；未售出房屋的專項維修資金，由建設(shè)單位代為繳存或從監(jiān)管的預(yù)售資金中予以劃轉(zhuǎn)，待房屋售出時由業(yè)主承擔(dān)。強(qiáng)化專項資金儲存管理，通過公開招標(biāo)方式選定商業(yè)銀行進(jìn)行資金管理。優(yōu)化使用程序，提高維修資金使用的便捷性；完善應(yīng)急使用機(jī)制，出現(xiàn)危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況的，可以啟動應(yīng)急使用程序，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照工程進(jìn)度將所需維修費用劃至有關(guān)單位賬戶。

       （七）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，建立以信用為核心的物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管機(jī)制。強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管部門、街道和社區(qū)、物業(yè)行業(yè)協(xié)會信用信息的歸集、推送和應(yīng)用管理，建立實時動態(tài)評級機(jī)制，實時發(fā)布物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)良信息、不良信息和信用等級。建立信用獎懲機(jī)制，將信用等級作為分類監(jiān)管、前期物業(yè)招標(biāo)、物業(yè)選聘和表彰評選推介等活動的重要依據(jù)。

       六、引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

       （一）支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)。實施品牌提升戰(zhàn)略，組織開展品牌創(chuàng)建行動，培育物業(yè)服務(wù)品牌，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊使用自主商標(biāo)。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過加盟、兼并、重組等方式加大資源整合力度，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)?；?、集約化發(fā)展。

       （二）支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。實施創(chuàng)新引領(lǐng)，加強(qiáng)服務(wù)模式創(chuàng)新，運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代信息技術(shù)提供高效優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，積極拓展房屋租賃、社區(qū)電商、居家養(yǎng)老、家政服務(wù)等服務(wù)新業(yè)態(tài)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條。推進(jìn)智慧物業(yè)綜合信息服務(wù)平臺建設(shè)，實現(xiàn)網(wǎng)上繳費、報事報修、社區(qū)互動以及社區(qū)全方位公共安全監(jiān)控管理，推動傳統(tǒng)物業(yè)向智慧物業(yè)升級。

       （三）實施金融扶持激勵政策。探索將住宅物業(yè)服務(wù)歸入生活服務(wù)類，合理確定稅基，優(yōu)化稅收減免程序，落實小型微利企業(yè)稅收減免政策；加大金融扶持，對符合勞動密集型小企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)提供小額擔(dān)保貸款，提高小額貸款額度。

       （四）實施住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。以提升老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋為重點，推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)體系建設(shè)。市、區(qū)（市）財政根據(jù)實際需求和財力可能，統(tǒng)籌安排一定資金，用于老舊小區(qū)市政公共基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施改造。加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理考核，推行滿意度測評和物業(yè)服務(wù)考核評定工作，具體考核獎補(bǔ)辦法由各區(qū)（市）制定。采取盤活資產(chǎn)、公益補(bǔ)貼、業(yè)主付費等多種方式籌集老舊小區(qū)物業(yè)管理資金，推動住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。

       七、強(qiáng)化保障措施

       （一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市、區(qū)（市）建立由組織、政法、發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、民政、公安、財政、自然資源、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理、市場監(jiān)管、城市管理等部門參加的綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，定期召開會議，研究解決物業(yè)領(lǐng)域重點難點問題。各級各部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，加強(qiáng)機(jī)構(gòu)建設(shè)，強(qiáng)化人員、經(jīng)費保障。

       （二）建立考核機(jī)制。突出物業(yè)管理機(jī)構(gòu)建設(shè)、“三會三公開”落實、業(yè)主委員會建設(shè)、前期物業(yè)服務(wù)管理、老舊小區(qū)物業(yè)覆蓋、矛盾糾紛調(diào)處等工作重點，建立物業(yè)管理工作考核制度，納入各區(qū)（市）經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展綜合考核和市直有關(guān)部門單位績效考核，定期督查，綜合評定。各區(qū)（市）要加強(qiáng)對鎮(zhèn)（街）落實主體職責(zé)的量化考核，確保工作落到實處。

       （三）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。堅持正確輿論導(dǎo)向，加大黨建引領(lǐng)“滿意物業(yè)、溫馨家園”建設(shè)中創(chuàng)新經(jīng)驗、典型案例的宣傳力度，廣泛宣傳物業(yè)服務(wù)管理政策法規(guī)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的工作成效，營造社區(qū)共治、共建共享的濃厚氛圍。

       本意見自2022年8月1日起施行，有效期至2025年7月31日?！稐椙f市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見》（棗政發(fā)〔2011〕68號）同時廢止。

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棗莊市人民政府

2022年6月3日

（http://www.zaozhuang.gov.cn/zwgk/zfgzbm/szfbgs/202206/t20220609_1446920.html）